استثمار

الربح من تجارة المنازل القديمة عن طريق تجديدها وإعادة بيعها

نصائح مفيدة بشأن شراء المنازل القديمة وإعادة بيعها لتحقيق الربح

هناك العديد من البرامج التليفزيونية التي تعرض عمليات ترميم المنازل وإصلاحها بغرض بيعها وتحقيق الأرباح. ومعظم هذه البرامج تُبسِّط الأمر كثيرًا، وتجعلك تعتقد أن كل ما تحتاجه هو فرشاة طلاء ومفك براغي ومطرقة، وحينئذ ستصبح قادرًا على كسب أموال طائلة.

وفي هذا الصدد، يقول مارك فيرغسون، وهو مستثمر متمرِّس في قطاع تجديد المنازل في ولاية كولورادو ومدوِّن ومؤلِّف للعديد من الكتب في مجال إصلاح وترميم المنازل بغرض بيعها، “تُظهِر البرامج التليفزيونية المُتخصِّصة في تقديم عروض تجديد المنازل الأمر وكأنه يتعلَّق فقط بتصميم المطابخ أو إزالة الجدران، ولكنها تتغافل الأمر الأكثر أهمية، ألا وهو العثور على صفقة حقيقية جيِّدة تستطيع من خلالها تحقيق الأرباح”.

يتمثَّل الهدف الأساسي للعاملين في هذا المجال في شراء المنازل وإجراء بعض الإصلاحات والترميمات، ثم بيعها بسرعة، عادةً في غضون بضعة أشهر، من أجل تحقيق الربح.  وهناك طريقتان للقيام بذلك، وهما:

  • يعثر المستثمر على منزل يحتاج إلى بعض الإصلاحات والتحديثات. وبعد الانتهاء من هذه الإصلاحات، تزداد قيمة المنزل ويُباع بسعر أعلى.
  • يشتري المستثمر منزلاً لا يحتاج إلى إصلاحات في منطقة تزداد فيها قيمة العقارات بشكل عام، ويحتفظ به لفترة من الزمن، ثم يبيعه عندما يرتفع سعره.

ويعتمد كلا الأسلوبين على شراء المنازل بسعر منخفض وبيعها بسعر مرتفع. ولكن الأسلوب الأول يحظى بقدر أكبر من الاهتمام لأنه ينطوي على بعض المتعة وعلى قدر أقل من المخاطر. وعلى العكس مما قد يبدو عليه الأمر في البرامج التليفزيونية، لا يتم الأمر بسهولة، ولكنه يحتاج إلى الكثير من الوقت والجهد والمال.


قطاع تجديد المنازل القديمة بغرض إعادة بيعها

قطاع تجديد المنازل بغرض بيعها هو قطاع ضخم بالفعل. ووفقًا للتقرير الصادر عن ATTOM Data Solutions في أواخر عام 2019 بشأن قطاع تجديد المنازل بغرض بيعها، شهد هذا القطاع استثمار 245,864 منزلًا أو شقة عائلية، وهو ما يُمثِّل 6.2% من إجمالي مبيعات المنازل خلال العام وبزيادة قدرها 2% عن عام 2018. ويقول تود تيتا، كبير مسؤولي المنتجات في ATTOM Data Solutions، “مع وجود عشرات الآلاف من معاملات تجارة المنازل كل ربع سنة، يتم إجراء عدد كبير من عمليات إصلاح المنازل وتجديدها، وهو الأمر الذي من شأنه تحسين الأوضاع في الأحياء بالنسبة للمالكين والبائعين والباحثين عن صفقات مربحة”.

وفي عام 2020، حقَّق قطاع تجديد المنازل بغرض بيعها الأرقام الآتية:

  • بلغ متوسِّط سعر شراء المنزل 169,700 دولار
  • بلغ متوسِّط ​​سعر البيع 232 ألف دولار
  • بلغ متوسِّط ​​إجمالي الربح 62,300 دولار بعد أن كان 65,000 في عام 2018

ولكن أرقام الأرباح الإجمالية لا تأخذ في الاعتبار أي تكاليف، لأنه من المستحيل تحديد مقدار ما يتكبَّده المستثمر من تكاليف متعلِّقة بالمواد والعمالة والضرائب وغيرها من النفقات. والأرقام فقط هي عبارة عن الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع. ويشير تود تيتا إلى أن تكاليف التجديد والنفقات الأخرى عادةً ما تتراوح بين 20 و33% من قيمة المنزل بعد الإصلاح.

وفي الآونة الأخيرة ومع انتشار جائحة كورونا، لا يزال القطاع قويًا. وقد تضمَّن التقرير الصادر عن ATTOM Data Solutions خلال الربع الأول من عام 2020 الإحصائيات الآتية:

  • تم استثمار 53,705 منزلاً وشقة
  • تُمثِّل هذه المنازل والشقق 7.5% من إجمالي مبيعات المنازل، بعد أن كانت النسبة 7.3% خلال نفس الفترة من عام 2019
  • تُعَد هذه النسبة هي الأعلى منذ عام 2006
  • بلغ إجمالي الأرباح 62,300 دولار

وقد شهد قطاع تجديد المنازل وبيعها في سان فرانسيسكو أعلى متوسِّط ​​إجمالي للأرباح، حيث بلغ 171,000 دولار، بينما بلغ إجمالي الأرباح في فورت كولينز، كولورادو 14,000  دولار. ويقول تود تيتا، “تجذب المناطق الأقل تكلفة في البلاد، لاسيما في الغرب الأوسط والجنوب، أولئك الراغبين في الاستثمار في مجال تجارة العقارات العائلية. وعلى الرغم من استمرار تراجع الأرباح، إلا القطاع لا يزال يشهد إقبالاً من المستثمرين. ولكن مع استمرار الآثار السلبية لجائحة كورونا، قد ينخفض الطلب على شراء المنازل وقد تستقر الأسعار أو تنخفض، وهو الأمر الذي من شأنه التأثير سلبًا على المستثمرين الذين اشتروا المنازل قبل الجائحة. ولكن على الجانب الآخر، فإن انخفاض الأسعار سيؤدي إلى تخفيض تكلفة الاستثمار”.


ذيوع صيت تجديد المنازل في البرامج التليفزيونية

يتزامن الاهتمام بقطاع تجديد المنازل بغرض بيعها مع زيادة عدد البرامج التليفزيونية التي تتناول عمليات تجديد المنازل وإدخال التحسينات عليها. وفي هذا السياق، يقول فيرغسون، “يشعر المشاهدون بانجذاب كبير عندما يشاهدون مثل هذا النوع من البرامج التي تجعل تحقيق الأرباح يبدو سهلاً للغاية”.

وقد تم إطلاق قناة HGTV التليفزيونية في عام 1994، وكانت تغطي 6.5 مليون منزل في 44 سوقًا. وفي عام 2014، بلغ عدد المنازل 96 مليون منزل في 66 دولة.

ولكن البرامج التي يتم بثها عبر هذه القناة وغيرها من القنوات التليفزيونية، والتي تجذب قطاعًا عريضًا من المشاهدين تعرض مفاهيمًا خاطئة حول قطاع تجديد المنازل بغرض بيعها. ويقول لوك ويبر، وهو مستثمر عقاري في لاس فيجاس استطاع تجديد ما يقرب من 500 منزل وبيعها، “البرامج التلفزيونية مُخصَّصة للدراما وليس للتعليم. وجميع هذه البرامج التلفزيونية، حتى تلك التي تحاول أن تبدو حقيقية قدر الإمكان، تعرض صورة غير دقيقة”.


ترميم المنازل بغرض بيعها ليس أمرًا سهلاً

بدأ فيرغسون العمل في مجال ترميم المنازل بغرض بيعها في عام 2002، وقد نجح في بيع ما يقرب من 200 منزلاً. ويقول فيرغسون، “بعد هذا التاريخ الطويل من العمل في هذا المجال، ما زلنا نخسر المال في الصفقات في بعض الأحيان. ففي كثير من الأحيان، قد تبدو الصفقة جيِّدة، ولكن يثبت العكس بعد الدخول فيها”.

وفيما يلي بعض النصائح الضرورية للمستثمرين الراغبين في شراء المنازل وتجديدها بغرض بيعها:

  • الأمر ليس سهلاً وسيستغرق الكثير من الوقت والجهد والمال.
  • العثور على صفقات جيِّدة ليس بالأمر السهل.
  • تعرَّف على السوق، فلكل سوق خصائص فريدة.
  • من الصعب العثور على مقاولين مُتميِّزين، لذا حاول الاحتفاظ بعلاقات جيِّدة معهم.
  • لا تتوقَّع أن تقوم بالعمل بنفسك. فغالبًا ما يبالغ الناس في تقدير مهاراتهم ومعارفهم.
  • قم بدراسة التكاليف جيِّدًا.
  • احتفظ بسجلات تفصيلية.
  • لا تخش الانسحاب من الصفقة إذا كان هامش الربح ضئيلاً.

ويقول فيرغسون، “يجب أن تكون مستعدًا لاحتمال خسارة المال أو عدم جني الكثير من الأرباح. ويجب أن تتعلَّم من التجارب التي تمر بها”.


تكاليف تجيد المنازل بغرض بيعها

يتكلَّف تجديد المنازل وإدخال التحسينات عليها بغرض بيعها الكثير من الأموال.

يقول فيرغسون، “يتصرَّف المستثمرون وكأنهم يملكون ملايين الدولارات، ولكن معظمهم في الواقع يستخدمون القروض لتمويل صفقاتهم. ويتطلَّب الأمر في الغالب مبلغًا يتراوح بين 300 و400 ألف دولار لإنهاء صفقة تجديد منزل وبيعه”.

ووفقًا للتقرير الصادر عن ATTOM  لعام 2020، لجأ 40% من المستثمرين في مجال تجديد المنازل بغرض بيعها إلى الحصول على القروض لتمويل مشاريعهم، أي أن 60% من المستثمرين قاموا بتنفيذ مشاريعهم نقدًا. ومما لا شك فيه أن للمعاملات النقدية مزاياها، حيث يمكن إتمام الصفقات بسرعة، ولا يكون المستثمر في عجلة من أمره لبيع المنزل، بالإضافة إلى عدم تكبُّد الديون. وفي هذا السياق، يقول رالف روبرتس، وهو مستثمر مُتمرِّس ومؤلِّف كتاب Flipping Houses for Dummies، “النقد هو الملك، ويجب أن يكون لديك النقد الكافي لإتمام الصفقات الناجحة”.

قد يستغرق الحصول على القروض التقليدية شهرًا أو أكثر. ويقول فيرغسون، “إذا لم تكن لديك النية للإقامة في العقار الذي ستشتريه، قد يكون الحصول على القرض صعبًا. لذا، قد يكون من الأفضل للمستثمر المبدئ الإقامة في المنزل أثناء تجديده وإدخال التحسينات عليه”.

ويضيف فيرغسون قائلاً، “إذا لم تنجح صفقة بيع المنزل بعد إصلاحه، فإنك لن تخسر كثيرًا إذا كنت تقيم في المنزل، وذلك بخلاف ما إذا كنت تقيم في مكان آخر. ولكن الأمر يعتمد على قدرتك على التعامل مع ضغوط الإقامة في مكان يشهد أعمال التجديد والإصلاح”.

وتشمل مصادر التمويل الأخرى الآتي:

  • قروض الأموال الخاصة: مُعدَّلات الفائدة لهذا النوع من القروض عادةً ما يكون أكبر من القروض التقليدية. وعادة ما تصل القروض إلى المستثمرين بشكل أسرع.
  • قروض المال الثابت: هي قروض عقارية قصيرة الأجل تتراوح عادة بين ستة أشهر وسنتين. وتغطي هذه القروض تكلفة شراء المنزل وإصلاحه. وعادةً ما يكون مُعدَّل الفائدة مرتفعًا جدًا.
  • المستثمرون: وهم الأشخاص الذين يرغبون في الاستثمار في مجال تجديد المنازل وبيعها، ولكن دون المشاركة بأنفسهم.

ويصفهم ويبر قائلاً، “إنهم شركاء القروض، وهم مُتخصِّصون يمتلكون الأموال، ويدركون أن قطاع العقارات هو مجال مفتوح للاستثمار وتحقيق الأرباح، ولكنهم قد لا يكون لديهم الوقت أو الصبر أو المعرفة الكافية للاستثمار بأنفسهم”.

وتشمل مصادر التمويل الأخرى الآتي:

  • قروض الأموال الخاصة: مُعدَّلات الفائدة لهذا النوع من القروض عادةً ما تكون أكبر من القروض التقليدية. وعادة ما تصل القروض إلى المستثمرين بشكل أسرع.
  • قروض المال الثابت: هي قروض عقارية قصيرة الأجل تتراوح عادة بين ستة أشهر وسنتين. وتغطي هذه القروض تكلفة شراء المنزل وإصلاحه. وعادةً ما يكون مُعدَّل الفائدة مرتفعًا جدًا.
  • المستثمرون: هم الأشخاص الذين يرغبون في الاستثمار في مجال ترميم المنازل وبيعها، ولكن دون المشاركة بأنفسهم.

ويصفهم ويبر قائلاً، “إنهم شركاء القروض، وهم مُتخصِّصون يمتلكون الأموال، ويدركون أن قطاع العقارات هو مجال مفتوح للاستثمار وتحقيق الأرباح، ولكن قد لا يكون لديهم الوقت أو الصبر أو المعرفة الكافية للاستثمار بأنفسهم”.


العثور على المنزل المناسب

يرى المستثمرون المُتمرِّسون أن القيام بأعمال تجديدالمنازل وإصلاحها وتحسينها هو الجزء الأسهل، بينما الصعوبة تكمن في العثور على المنزل المناسب. وفي أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، لاسيما بعد انهيار سوق العقارات، كان من السهل العثور على صفقات جيِّدة لتجديد المنازل بغرض بيعها، ولكن هذا الوضع قد تغيَّر تمامًا الآن.

عندما بدأ فيرغسون العمل في مجال تجديد المنازل وبيعها في عام 2002، كان حوالي 95% من المنازل التي اشتراها هي عبارة عن منازل خاضعة للرهن، ولم يكن هناك إلا 5 منافسين على الأكثر في السوق. وحاليًا، هناك ما لا يقل عن 20 مستثمرًا جادًا، أي أن المنافسة أصبحت أكثر شراسة. وفي هذا الصدد، يقول فيرغسون، “لا تزال هناك منازل جيِّدة يمكن استثمارها، ولكن عليك بذل المزيد من الجهد للعثور على هذه المنازل”.

وبعيدًا عن الرهونات، هناك عدة طرق للعثور على المنازل المناسبة للاستثمار:

  • المزادات: عند محاولة شراء العقارات من خلال المزادات، يجب أن تضع في اعتبارك الامتيازات الضريبية.
  • القوائم العامة: وهي قوائم يضعها المالكون أو غيرهم من الجهات المُتخصِّصة.
  • تجار المنازل: وهم مستثمرون يشترون المنازل ثم يبيعونها للمستثمرين الآخرين.
  • المحامون: يمكن عقد شراكات مع المحامين والعثور على صفقات جيِّدة من خلال الوصايا وإجراءات الإفلاس.
  • التواصل وإنشاء العلاقات: اجعل الجميع يعرفون أنك تبحث عن منازل لاستثمارها. وغالبًا، ما يكون لدى وكلاء العقارات وغيرهم من الأشخاص معلومات مفيدة بخصوص المنازل المعروضة للبيع.

وعندما تشرع في شراء منزل من أجل ترميمه وإعادة بيعه، يجب عليك أن تضع الأمور الآتية في اعتبارك:

  • الموقع: مدى قرب المنزل من المتاجر والمطاعم وتوافر وسائل المواصلات. وهل يطل المنزل على مناظر جميلة  أم لا؟ وما هي طبيعة السكان في الحي الذي يقع فيه المنزل؟
  • الخصائص العامة للمنزل: مساحة المنزل والإصلاحات المطلوبة والنوافذ والإضاءة وأنظمة التدفئة والتكييف.
  • احتياجات العملاء: غرف التخزين وغرف النوم والمطبخ الجيِّد والسجاد النظيف.

يقول ويبر، “يرغب المشترون في الحصول على منزل نظيف وآمن ومريح. وهم يرغبون فقط في نقل الأثاث، وربما القيام ببعض أعمال الطلاء البسيطة”. ويضيف ويبر قائلاً، “من الضروري النظر في قيمة المنزل بعد الإصلاح، لأن هذا الأمر يساعد في معرفة السبب الحقيقي لشراء المنزل. فعادةً ما تتحدَّد الأرباح المتوقعة عند شراء المنزل، ولكنك تحصل عليها فعليًا عندما تبيعه. لذا، يجب أن تحرص على شراء المنزل بسعر مناسب”.


تقدير التكلفة والوقت

يستغرق الاستثمار في شراء المنازل القديمة وترميمها وإعادة بيعها وقتًا وتكلفةً أكثر مما تعتقد. ويقول فيرغسون، “عادةً ما يميل الأشخاص إلى تقليل الوقت المتوقع للاستثمار بمقدار النصف. فهم ينسون أن الأمور قد تسوء وقد تحتاج إلى المزيد من الوقت. وتبلغ تكلفة صيانة منزل قيمته 200,000 دولار حوالي 100 دولار في اليوم”؟

وهناك العديد من المشاكل المتعلِّقة بالمقاولين، وقد تضطر إلى استبدالهم أثناء تنفيذ المشروع. وهناك أيضًا مُخطَّطات يجب وضعها، وتصاريح وتراخيص يجب استخراجها، بالإضافة إلى عمليات الفحص والتأخير في شحن المواد، والظروف الجوية السيئة التي قد تؤدي إلى تعطيل العمل. وبعد الانتهاء من تنفيذ أعمال الصيانة والتجديد، يأتي دور التنظيف والتسويق والعمولات العقارية وتكاليف إتمام الصفقة. ويشر فيرغسون إلى أنه في بعض الحالات، توقَّع المستثمر أن يستغرق المشروع 3 أشهر، ولكن المشروع استغرق فعليًا 6 أشهر بسبب بعض الظروف غير المتوقعة. وفي الغالب يؤدي هذا التأخير في التنفيذ إلى زيادة تكاليف التأمين وخدمات المرافق والصيانة وفوائد القروض.

وفيما يلي الطريقة التي يوصي بها الخبراء لتقدير التكلفة والوقت:

  • احسب إجمالي التكاليف التي ستتكبَّدها، بما في ذلك الفوائد ورسوم خدمات المرافق والضرائب والتأمين والصيانة.
  • احصل على فحص للمنزل. والأموال التي ستدفعها نظير هذا الفحص ستوفِّر لك الكثير من الأموال في المستقبل.
  • قم بتدوين كل ما يحتاج إلى إصلاح. وقد يستغرق إصلاح الأسقف والمسابح والأساسات وقتًا أطول من المتوقع. وهناك بعض الإصلاحات التي تحتاج إلى الحصول على تصاريح من الجهات المختصة.
  • اعرف الشروط اللازمة للحصول على التصاريح ذات الصلة.
  • تعرَّف على تكلفة مواد البناء واطلبها قبل وقت كافٍ من بدء تنفيذ الإصلاحات لتجنُّب أي تأخير.
  • احرص على متابعة معلومات السوق والقيام بإجراء أي تغييرات ذات صلة.

تنفيذ الأعمال

إن الغرض النهائي لشراء المنازل القديمة وترميمها هو العثور على مشترٍ، وهو ما يعني أنه يجب جذب اهتمام المشتري المحتمل. ويمكن تحقيق ذلك عن طريق الاهتمام بالمظهر الخارجي للمنزل والقيام بأعمال تنسيق الحديقة حتى تصبح لدى المشتري الرغبة في رؤية المنزل من الداخل. ولا تنسَ أن أذواق المشترين واحتياجاتهم قد تختلف. ويوصي الخبراء بتصميم المنزل بشكل محايد وعدم استخدام ألوان أو تصميمات غير معتادة. كما يوصي الخبراء أيضًا بالآتي:

  • يمكن أن تُحدِث التغييرات الصغيرة مثل الطلاء وتحديث الأجهزة وتنسيق الحدائق فارقًا كبيرًا بتكلفة صغيرة.
  • لا تنسَ أن الأمر في مجمله عبارة عن استثمار. لذا، لا تبالغ في التصميمات والتحسينات لأنها قد تتكلَّف الكثير من المال، وقد لا تناسب ذوق المشتري في النهاية.
  • استعن بخدمات المُتخصِّصين لتنفيذ أعمال الكهرباء والسباكة والغاز.
  • لا تستخدم مواد ذات جودة منخفضة أو مواد فائقة الجودة.
  • تعرَّف على ظروف وشروط السوق التي تعمل بها. فعلى سبيل المثال، يتوقّع المشترون في بعض المناطق أن تحتوي غرف النوم على السجاد وأن تتوافر ثلاجات في المنزل.

بيع المنزل

بعد الانتهاء من أعمال التجديد والإصلاح، يجب عليك تحديد سعر البيع والانتهاء من التفاصيل الصغيرة وأعمال التنظيف وتصوير المنزل وتسويقه بالشكل المناسب. وتبدأ عملية البيع بتحديد السعر. وفي هذا الصدد، يقول فيرغسون، “هناك حد أقصى للسعر لا يمكن تجاوزه في معظم الأحياء. وإذا لم تُحدِّد سعر البيع، فقد يواجه المشترون مشكلة في توفير التمويل المطلوب. وعندما يكون المنزل معروضًا للبيع، فسوف تستمر في تحمُّل جميع النفقات المتعلِّقة به. ولا تنس أن المنزل سوف يستغرق بعض الوقت، ربما بضعة أسابيع أو أكثر، حتى يتم بيعه”.

بعض التكاليف الإضافية التي يجب أخذها في الاعتبار:

  • العمولات العقارية: إذا كنت وكيل عقارات، فسوف توفِّر الأموال التي يتم دفعها كعمولات للوكلاء العقاريين.
  • تكاليف إتمام الصفقة: قد تشمل هذه التكاليف أتعاب المحامين ونقل الملكية والتأمين وتكاليف القروض.
  • تكاليف عرض المنزل: يلجأ الكثير من البائعين إلى تجهيز المنزل وإضافة بعض اللمسات حتى يتصوَّر المشتري الشكل النهائي للمنزل. ويرى فيرغسون أن هذه الخطوة ضرورية جدًا لتسويق المنزل.

وفي الختام، يجب أن تعلم جيِّدًا أن مجال شراء المنازل القديمة وترميمها بغرض إعادة بيعها هو مجال مليء بالتغيُّرات سواء صعودًا أو هبوطًا.


شارك برأيك!

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

زر الذهاب إلى الأعلى